Inwestor jest uczestnikiem procesu budowlanego w rozumieniu ustawy prawo budowlane. Jego rola polega na inicjowaniu, organizowaniu i koordynowaniu tego procesu. Zawiera on z wykonawcą umowę o roboty budowlane, którą określają przepisy art. 647-658 kodeksu cywilnego. Inwestor i wykonawca mają sporą dowolność przy kształtowaniu łączącego ich stosunku, jednak ze względu na jego szczególny charakter, przepisy wyraźnie stanowią pewne obowiązki inwestora na kolejnych etapach procesu budowlanego.

Czynności przygotowawcze

Do podstawowych obowiązków inwestora należy zorganizowanie procesu budowy, z uwzględnieniemzawartych w przepisach zasad bezpieczeństwa i ochrony zdrowia. W ramach tego obowiązku, projektant jest odpowiedzialny w pierwszej kolejności za opracowanie projektu budowlanego i, stosownie do potrzeb, innych projektów, jak również za dostarczenie projektu wykonawcy. W zależności od wielkości i charakteru inwestycji oraz stanu prawnego danego terenu inwestor może być również zobowiązany do uzyskania decyzji o warunkach zabudowy, czy też sporządzenia raportu oddziaływania inwestycji na środowisko. Inwestor występuje o wydanie pozwolenia na budowę oraz, w razie konieczności, ubiega się o wydanie decyzji o zmianie pozwolenia na budowę w przypadku istotnego odstąpienia od zatwierdzonego projektu budowlanego.

W przypadku prowadzenia budowy, z którą wiąże się większe niebezpieczeństwo wypadku bądź która ma być prowadzona przez dłuższy czas przy zaangażowaniu większej ilości pracowników, na inwestorze ciąży obowiązek opracowania planu bezpieczeństwa i ochrony zdrowia.

Może się zdarzyć sytuacja, że dla prawidłowego przebiegu robót budowlanych niezbędne będzie wejście do sąsiedniego budynku, lokalu lub na teren sąsiedniej nieruchomości. W takim przypadku, inwestor jest obowiązany przed rozpoczęciem robót uzyskać zgodę właściciela sąsiedniej nieruchomości na takie wejście oraz uzgodnić z nim zasady korzystania z tych obiektów, a także ewentualną rekompensatę z tego tytułu.

Zapewnienie fachowego kierownictwa i nadzoru budowy

Na inwestorze ciąży obowiązek zorganizowania procesu budowy w taki sposób, by kierowały nim i nadzorowały go odpowiednio przygotowane do tego osoby. Inwestor jest w związku z tym zobowiązany zapewnić objęcie kierownictwa budowy lub określonych robót budowlanych oraz nadzór nad tymi robotami przez osobę posiadającą uprawnienia budowlane w odpowiedniej specjalności i tylko on odpowiada za wykonanie tego obowiązku przed osobami trzecimi. Oznacza to, iż nawet jeśli umowa o roboty budowlane zobowiązuje wykonawcę do wyznaczenie osoby kierującej pracami budowlanymi, odpowiedzialność prawna za tę decyzję spoczywa na inwestorze.

Właściwy organ może ponadto, w przypadkach uzasadnionych wysokim stopniem skomplikowania obiektu lub robót budowlanych bądź przewidywanym wpływem na środowisko, zobowiązać inwestora do ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego, a także do zapewnienia nadzoru autorskiego.

Inwestor ma obowiązek zapewnienia objęcia kierownictwa budowy przez kierownika budowy.

Przekazanie terenu budowy

Istotnym momentem procesu budowlanego z punktu widzenia inwestora jest przekazanie terenu budowy. To ta czynność, w świetle przepisów kodeksu cywilnego, przenosi na wykonawcę odpowiedzialność za szkody wynikłe na terenie budowy aż do chwili oddania obiektu do użytkowania. Warunkiem koniecznym jest przy tym protokolarne przyjęcie terenu budowy przez wykonawcę od inwestora.

Zawiadomienie właściwych organów

Prawo budowlane nakłada na inwestora również szereg obowiązków związanych z informowaniem właściwych organów o istotnych kwestiach związanych z prowadzeniem procesu budowy. Przede wszystkim musi je zawiadomić o zamierzonym terminie rozpoczęcia robót, o ich zakończeniu i zamiarze przystąpieniu do użytkowania obiektu. Jest także obowiązany zawiadomić właściwy organ o zmianie: kierownika budowy lub robót, inspektora nadzoru inwestorskiego oraz projektanta sprawującego nadzór autorski.

Odbiór obiektu

Po zakończeniu prac oraz na żądanie wykonawcy w miarę ukończenia poszczególnych etapów prac (jeśli umowa nie stanowi inaczej), inwestor ma obowiązek dokonać odbioru. Z odbiorem obiektu budowlanego lub poszczególnych jego etapów łączy się obowiązek zapłaty wykonawcy wynagrodzenia.

Podstawowe uprawnienia inwestora

W przypadku nierzetelnego zachowania wykonawcy inwestorowi przysługują uprawnienia wynikające z przepisów dotyczących umowy o dzieło (odesłanie z art. 656 kodeksu cywilnego). Inwestorowi służy prawo do odstąpienia od umowy za zapłatą odpowiedniej części wynagrodzenia, które to prawo może być jednak wyłączone lub ograniczone przez przepisy szczególne . Inwestor ma prawo odmówić odbioru, jeżeli stwierdzi istnienie usterek obiektu bądź jego części. W takiej sytuacji przysługuje mu prawo do wstrzymania się z zapłatą wynagrodzenia i wystąpienia do wykonawcy z żądaniem usunięcia stwierdzonych nieprawidłowości.

Mecenas Ewa Wojnarska